Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Avukatı ve Hukuki Rehber (2026 Güncel)
Merhaba, ben Avukat Servet Beldağ. Tuzla/İstanbul merkezli hukuk büromda, kentsel dönüşüm hukuku ve gayrimenkul alanında uzmanlaşmış olarak arsa sahiplerine ve kat maliklerine kentsel dönüşüm sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi), müteahhit uyuşmazlıkları, salt çoğunluk kararlarına itiraz ve gecikme tazminatı davalarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti veriyorum.
Marmara Bölgesi geneli (özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Üsküdar, Gaziosmanpaşa) ve Türkiye geneli kentsel dönüşüm sözleşmesi avukatı olarak, riskli yapı tespitinden yeni binanın teslimine kadar tüm süreci yönetiyorum. 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası yapılan yasal değişiklikler (salt çoğunluk + katılmayan malik payının satışı) ve 2026 Şubat Yönetmelik değişiklikleri süreci çok daha hızlı ve riskli hale getirdi.
Bu mega rehberde kentsel dönüşüm sözleşmesi nedir, noter şartları, tapu şerhi, salt çoğunluk kararları, katılmayan malikin payının satılması, gecikme tazminatı, fesih şartları ve 2026 güncel Yargıtay içtihatlarını detaylı anlatacağım.
İstanbul’da kentsel dönüşüm sözleşmesi avukatı arıyorsanız: beldaghukuk.com üzerinden hemen iletişime geçin.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nedir? (6306 Sayılı Kanun)
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, riskli yapı veya riskli alan ilan edilen taşınmazlarda arsa sahibi/kat malikleri ile lisanslı yüklenici (müteahhit) arasında imzalanan, arsanın belirli arsa payı veya bağımsız bölümler karşılığında yeni bina yapılmasını düzenleyen özel bir eser + satış vaadi karışımı sözleşmedir.
Temel dayanağı: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’dir.
En kritik nokta: Bu sözleşme noterde “düzenleme” şeklinde yapılmak zorundadır. Basit kağıt üzerinde veya satış vaadi şeklinde imzalanan sözleşmeler geçersizdir (TBK 12 + Yargıtay istikrarlı içtihat).
2026 Güncel Önemli Değişiklikler
- Malikler salt çoğunluk (%50 + 1 arsa payı) ile dönüşüme karar alabilir (2023 değişikliği).
- Karara katılmayan malikin payı açık artırma ile satılabilir (rayiç bedelden az olmamak üzere).
- Yıkım sonrası tapuda “riskli yapı” şerhi kalkar → yerine “6306 sayılı Kanun kapsamındadır” şerhi düşülür (Şubat 2026 Yönetmelik değişikliği).
- Bina tamamlama sigortası ve teminat mektubu zorunluluğu çok daha sıkı denetleniyor.
Sözleşmede Mutlaka Olması Gereken Kritik Maddeler
- Net/brüt metrekare farkı ve tolerans
- Bağımsız bölüm numaraları ve konumları
- İnşaat bitiş süresi + günlük gecikme cezası (genellikle gün/aylık rayiç kira bedeli)
- Bina tamamlama sigortası zorunluluğu
- Performans teminat mektubu tutarı
- Müteahhit firma lisans no ve yetki belgesi
- Teknik şartname (malzeme kalitesi – deprem yönetmeliği)
- Fesih halleri ve cezai şart
- Tapu devir protokolü şartları
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi İhlallerinde En Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Müteahhit gecikmesi (en yaygın)
- Ayıplı imalat ve malzeme kalitesi düşüklüğü
- Bağımsız bölüm konum ve metrekare farkı
- Tapu devrinde gecikme veya reddi
- Müteahhit iflası / firardan kaçması
- Teminat mektubu yenilememesi
- Katkı payı ve ortak gider uyuşmazlıkları
Dava Süreci ve Arabuluculuk Durumu (2026)
- Noter ihtarı (genellikle 15-30 gün süre)
- Zorunlu Arabuluculuk → Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda (arsa payı, kat malikleri kararı iptali) zorunlu. Saf sözleşme ihlalinde zorunlu değil ama şiddetle tavsiye edilir.
- Asliye Hukuk Mahkemesi (Gayrimenkulün bulunduğu yer)
- Keşif + Bilirkişi incelemesi
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (genelde 18-30 ay)
Zamanaşımı: Genel 5 yıl (teslim tarihinden), ağır kusur ve hilede 20 yıl.
2025-2026 Cezalar ve Tazminatlar (Yaklaşık)
| İhlal Türü | Yaklaşık Ceza / Tazminat |
|---|---|
| Gecikme tazminatı | Günlük rayiç kira bedeli × 1-2 |
| Teminat mektubu vermeme | 500.000 – 3.000.000 TL + fesih |
| Lisanssız firma ile sözleşme | Sözleşme geçersiz + ağır ceza |
| Bina tamamlama sigortası yok | İdari para cezası + fesih hakkı |
| Bakanlık idari para cezası (riskli yapı engelleme) | 500.000 – 5.000.000 TL+ |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- Kentsel dönüşüm sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı? → Evet, düzenleme şeklinde zorunlu.
- Salt çoğunluk (%50+1) ile sözleşme imzalanabilir mi? → Evet, 2023 değişikliği ile mümkün.
- Karara katılmıyorum, evim satılabilir mi? → Evet, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma ile satılabilir.
- Müteahhit 12 ay gecikti, ne yapabilirim? → Fesih + gecikme tazminatı + cezai şart talep edilebilir.
- Bina tamamlama sigortası zorunlu mu? → Evet, özellikle 6306 kapsamında yüksek riskli projelerde.
- Sözleşme avukat ücreti ne kadar? → Sözleşme incelemesi 15.000-35.000 TL, dava 75.000 TL’den başlar (2025-2026 İstanbul Barosu).
Sonuç ve Çağrı
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, ömürlük en büyük yatırımınız olabilir veya en büyük kabusunuz olabilir. Özellikle 2026 itibarıyla salt çoğunluk ve katılmayan pay satışı düzenlemeleri nedeniyle sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka uzman kentsel dönüşüm avukatı tarafından incelenmesi hayati önemdedir.
Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir ve tüm Marmara Bölgesi’nde kentsel dönüşüm sözleşmesi avukatı olarak arsa sahiplerinin haklarını en güçlü şekilde koruyoruz.
Hemen randevu alın: beldaghukuk.com veya beldaghukuk.com/iletisim
Sizin mülkünüz, bizim önceliğimizdir.
Bu rehber, kentsel dönüşüm sözleşmesi avukatı, kentsel dönüşüm sözleşmesi, 6306 sözleşme, salt çoğunluk kentsel dönüşüm gibi aramalarda en kapsamlı kaynak olma hedefiyle hazırlanmıştır.